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一场由物管资质引发的争论近日来在世纪阳光花园小区里闹得沸沸扬扬。究其原因，还是俗称“二婚头”的二手住宅小区的通病：开发商遗留的问题、前期物业管理遗留的问题、环境的脏乱差、物业综合费用收缴率低等等。对业主来说，要服务还是论物业公司的资质，成了问题的关键所在。 事件回放 今年2月，世纪阳光花园小区业主委员会通过招标引入了一家名为“明达物业”的物管公司。可一些业主却认为业委会的决定“太专断”，理由是明达物业的资质等级是三级，而按照相关规定，三级资质的物管企业只可承接20万平方米以下的住宅项目，但该小区的面积远远超过这个数字。“业主委员会没有开过业主大会进行讨论，找了一个资质等级三级的物业公司，结果现在小区的各项服务很不到位。” 对于此番言论，该小区业委会认为是某些业主的片面之词，业委会引进物业的每一步程序都在小区作了公示，如果业主有怀疑，业委会可以拿出当时招投标的录像资料。“开业主大会很难，整个小区有一千多户，无法一一通知，所以才只召开了楼长会议。”双方各执一词。 事出有因 其实，明达物管并不是世纪阳光花园小区的第一位“管家”，在此之前是一家一级资质的物管公司。世纪阳光花园小区始建于1999年，2002年业主陆续入住，同时入驻的还有该小区的第一家物管———顺昌物业管理公司。然而，开发商“住改商”的问题引来了部分业主的不满，开始拒交或缓交物业管理费，导致顺昌物业年年处于入不敷出的局面，终于在今年年初撤出该小区。离开时，顺昌物业亏损100多万，物业费收缴率不到20％。 “小区的物业管理不同于一般交易，最大的特征是不可间断。”当地青年社居委物业管理负责人说，“在时间紧迫的情况下，业委会通过公开招标引进新物业，才能在第一家物业公司撤出的当天就顺利交接，而且顺昌物业公司遗留下来的绿化、安全、卫生等方面的问题，明达物业也通过自带经费进行了整改，使小区的环境得到了明显改善，这已经很不容易了。只不过二手小区物业管理的完善还需要一个过程，不可能一蹴而就。” 物业倾诉 “的确，当时与我们共同竞标的有一家一级资质的物业公司，可承诺正月初七配齐100多名物管人员的只有明达，正是因为这个优势，业委会才同意让我们接管世纪阳光花园。”明达物业俞总经理告诉记者。 另外，合理的报价也是明达物业公司得以中标的原因之一。“由原先的每月0.79元/平米降到了0.59元/平米。”即便如此，顺昌物业遗留下来的债权债务问题还是影响到了现有物业费收缴率。“楼梯墙面粉刷、小区‘牛皮癣’清理、化粪池清淤、树木整修……截止目前，明达物业公司已垫付了130多万元对小区物业管理进行整改。” 明达物业声称，“世纪阳光花园小区两家物业公司的顺利交接是二手小区物管的一个成功案例。”而对于部分业主的对其资质的质疑，该物业公司表现得有些无可奈何，“小区里的大部分业主对我们的服务是认可的，至于少数业主的‘不满’，我们不得不怀疑与其拖欠物业费用有关。”在此之前，明达物业就曾与一些业主对簿公堂，“他们同样是以我们的资质为由，拖欠物管费，并煽动其他业主否认现有物业管理。结果法院在多方取证后认为资质认定并不适应目前小区物业管理的发展情况，更不能构成拖欠物业费的理由，判我们胜诉。这次也一样，必要时我们还是要依靠法律解决问题。” 多方协调 话虽如此，对于世纪阳光花园的这场争论还是引起了各相关单位的足够重视。“业主有争议说明物业公司自身还存在一定的弊端，不断完善其服务质量才是解决问题的最终办法。”青年社居委相关负责人说。11月9日，合肥市房产局物管处、青年社居委、小区业委会立刻召开现场会，邀请业主代表对该物业公司“四保”工作进行现场考评，结果显示明达物业公司在保修、保洁、保绿、保安等方面基本符合业主要求；11月11日，社居委与业委会再次联合召开世纪阳光花园金阳苑楼长代表座谈会，征求广大业主对物业管理的意见和建议；针对“专断”一说，小区的业委会还专门增设一个现场协调办公室，并开通一路投诉监督电话，安排业主中一位德高望重的退休老干部义务接待各类投诉；明达物业方面表示，将继续整改小区各项物管工作。在小区二期的1000多平米草皮问题上，物业公司作出承诺：“只要业主认可这笔费用，我们愿意垫付资金对草皮进行修整。” 无论是业委会、社居委还是物管公司，出发点都是为把小区物管工作做好。“要形成小区物业管理的良性循环，就必须满足物业盈利、业主满意、多方认可三大条件，缺一不可。”只有盈利才能让物业公司可以充分发挥“新管家”的有利条件，尽量融洽关系，主动接受居委会指导、主动接受业主监督。而业主们也大可不必吹毛求疵，毕竟服务到位、管理有序才是大家期望的最终效果，物业的资质并不应成为这一目标的绊脚石。 |
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